Napadlo vám pri začiatku koronakrízy, že jej dôsledok na ceny na realitnom trhu bude nulový a že ceny naopak porastú?
Nie, nenapadlo. Nepredpokladal som zásadný prepad cien. Tým myslím dvojciferný. Nepredpokladal som rast, skôr takú krátkodobú stagnáciu. A všetko tomu, že som sa nemýlil, zatiaľ nasvedčuje. Ten reálny následok nás, samozrejme, čaká v druhom polroku a v štatistikách cien nehnuteľností sa to odrazí zjavne až v poslednom štvrťroku tohto roka.
Keď hovoríme o rastie cien, myslí sa tým celé Slovensko,alebo sa kríza neprejavila len v Bratislave?
Kríza sa prejavila aj v Bratislave. Reálne poklesol dopyt a to tlačí na obdobie predaja. Minimálne. A máme tu aj prvé prípady, kde je nutné siahnuť na ponukovú cenu. To tu pred štyrmi mesiacmi nebolo. Myslím, že aj tu budeme mať pomaličky trh kupujúceho.
Sú typy nehnuteľností, kde cena klesla viac ako pri iných? Či všetko je o lokalite?
Pravidlo lokality platí aj v tejto situácii, ale máme tu aj zaujímavý posun v životnom štýle, ktorý sa trošku odráža v rozhodovacích kritériách. Domy, terasy, záhrady a dochádzanie budú na chvíľu pravdepodobne viac v kurze.
Potvrdzuje sa dnešná dominancia postavenia kupujúceho?
Nie je to ešte dominancia, ale jazýček váh sa pomaly hýbe smerom ku kupujúcemu. Dominancia to bude možno v druhom polroku, a to skôr v regiónoch. V Bratislave to bude o tom, že kľúče od miešačky zmenia majiteľa, ale rozumná dohoda bude nutnosťou.
Ak však ceny rastú aspoň v regiónoch, kde trh funguje, tak by mal byť aj dopyt.
Ceny nerastú. Ak to vidíme v niektorých štatistikách, je to iba dobeh situácie, ktorú sme tu mali posledné dva, tri roky. Nemajme ilúziu, že COVID nezasiahol aj realitný trh. Nebudeme mať síce prepad cien, ale ten dynamický rast je na chvíľku minulosťou. Keď už nič iné, absolútne optimisticky sentiment je preč a nahradila ho opatrnosť.
Keď sa zameriame na Bratislavu – ak už ceny nezastaví takáto pandémia, tak potom čo? Očakávalo sa, že dôjde minimálne k spomaľovaniu rastu cien, ak nie k stagnácii.
Nečakajme, prosím, okamžité efekty. COVID tu bol už v marci. Najprv bol realitný trh paralyzovaný, ale následne sa rýchlo prebral k životu. Bežiace transakcie ani rozhodnutia nemalo väčšinou zmysel stopnúť. Po lete sa však ukáže ekonomická realita. Skončia výpovedné lehoty a firmy budú mať dva štvrťroky ekonomických výsledkov v karanténe. A začnú sa odkladať aj investičné nákupné rozhodnutia.
Aká je situácia pri prenájmoch? Kde ceny neklesli a o čo je záujem?
V prenájmoch je cítiť tlak na cenu o niečo viac ako v kúpe. Aj keď aj tu sa reálny stav prejaví, až keď si sadne prach. AirBnB sa bude rozbiehať iba pomaly, nájomcovia z radov študentov sa vrátia, ale migranti za prácou už v menšom počte. Stabilita a výška výnosu z nájmu sa zhorší. Prenajímatelia sa budú musieť viac obracať. Aj pri hľadaní nájomcu, aj pri správe nájmu. Toto sa dotkne podľa mňa všetkých segmentov.
Banky dnes pristupujú k dočasnému povoľovaniu odkladov splátok hypoték. Niekde som čítal obavu samotného bankára, že tretina klientov, ktorí požiadajú o odklad, sa už ani nevráti k splácaniu úveru. Ako to môže ovplyvniť dostupnosť úverov a tým aj celý trh s realitami?
Ach, tie naše čierne predstavy. Nemyslím si, že tomu veril aj ten bankár, keď to povedal. Je to určite vyhranený scenár, ale nie ten najreálnejší. Áno, úverov na bývanie asi bude trochu menej tak, ako bude menej ľudí v stave ísť aktuálne do takéhoto záväzku. Nebude to však veľký pokles. Ak vezmeme do úvahy stratégiu ECB a konkurenčnú situáciu bánk u nás, asi to bude skôr o udržaní čísiel. Budú to teda opäť banky a ich podmienky, ktoré budú svojimi úverovými podmienkami stabilizovať realitný trh. Podobne, ako to bolo v roku 2008.
