Priemerná cena štvorcového metra bytu v Bratislave vo štvrtom kvartáli dosiahla úroveň 1 960 eur bez DPH, čo je najvyššia cena v pokrízovom období. Informoval o tom analytik realitnej spoločnosti Lexxus Peter Ondrovič. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom cena stúpla o 3,1 percenta a medziročne o osem percent.
Kupujúci sú podľa neho ochotní platiť čoraz viac pre obavy zo zvyšovania cien a následkom opatrení Národnej banky Slovenska, ktoré sú platné od januára 2018. Najdrahšie sú byty v prvom bratislavskom okrese s priemernou cenou 2 509 eur za štvorcový meter bez DPH. Na druhom mieste je tretí bratislavský okres s priemernou cenou 2 051 eur za štvorcový meter bez DPH, uviedol Ondrovič.
„Z pohľadu jednotlivých kategórií sú najdrahšie dvojizbové byty, cena v prvom bratislavskom okrese je 2610 eur za štvorcový meter bez DPH. Naopak, najnižšiu cenu zaznamenala kategória päťizbových a viacizbových bytových jednotiek vo štvrtom bratislavskom okrese – 1562 eur za štvorcový meter bez DPH,“ konštatoval.
Najväčší záujem je o dvojizbové byty
Realitný analytik ďalej uviedol, že najväčší záujem pretrváva o dvojizbové byty, až na štvrtý bratislavský okres, kde bol väčší dopyt po trojizbových bytoch. Nižšia predajnosť bytov v kolaudujúcich projektoch voči novinkám na trhu a kolaudácie viacerých projektov ku koncu roka 2017 spôsobili, že na trhu novostavieb je vyššia ponuka dokončených bytov.
Ondrovič očakáva, že dôraz na hotovosť pri kúpe a povinnosť vyššieho disponibilného zostatku klienta bude značne obmedzovať možnosti niektorých záujemcov o kúpu nehnuteľnosti pre potreby vlastného bývania. „Dosah týchto zmien na realitný trh bude najskôr pozvoľný, pričom sa dá očakávať, že banky sa budú i naďalej snažiť ponúkať svojim klientom nejaké hybridné formy produktov umožňujúce im dofinancovať stopercentnú hodnotu nehnuteľnosti,“ uzavrel.
Prvé kroky zmeny politiky ECB sa očakávajú v druhej polovici roka
Na situáciu v súvisiacej oblasti hypotekárnych úverov sa PL.sk informovali u finančného analytika Maroša Ovčarika z Finančného kompasu. Uviedol, že bežné hypotéky sa na trhu pohybujú na úrovni od 1 do 1,5 percenta, maximálne do dvoch percent, pričom je možné splácanie fixovať aj na päť, sedem či desať rokov.
„Dlhšia fixácia chráni pred prípadnými nárastmi úrokovej sadzby a zvýšená úroková sadzba je vlastne daň za dlhšiu istotu. Je pravdepodobné, že úrokové sadzby budú rásť, otázka je, kedy nárast začne. Zmenou politiky Európskej centrálnej banky by nárast úrokových sadzieb mohol prísť aj pri hypotékach. Prvé kroky zmeny politiky sa očakávajú v druhej polovici tohto roka,“ konkretizoval Ovčarik.
Pripomenul, že posledných niekoľko rokov zažívame obdobie rekordného rastu hypoték. „A úrokové sadzby sú pre ľudí najväčším mobilizátorom. Pred piatimi-šiestimi rokmi boli na úrovni piatich percent, dnes sme na úrovni 1,5 percenta. To logicky motivuje a priťahuje ľudí k väčšej miere čerpania hypoték,“ konštatoval analytik.
Pokiaľ ide o rozdiely v prístupe uchádzačov o hypotéku na základe ich veku, podľa Ovčarika si mladí ľudia berú skôr hypotéky na nadobudnutie, kúpu, prípadne výstavbu nehnuteľnosti. Predpokladá, že starší ľudia skôr siahajú po hypotékach, ktorými refinancujú svoje hypotéky čerpané v minulosti, pričom refinancovaním si znížujú úrokovú sadzbu.
Miera nesplácania hypoték klesá
„Miera nesplácania hypoték nerastie, dokonca mierne klesá, takže hypotéky sú stále pre banky veľmi bezpečný zdroj peňazí. To je jeden z dôvodov, prečo je ponuka z ich strany mimoriadne bohatá a silná. Ľudia tieto úvery splácajú zodpovedne, samozrejme, aj preto, že za ne ručia nehnuteľnosťami,“ priblížil finančný analytik.
Kým v Česku banky ponúkajú aj hypotéky s poplatkom za predčasné splatenie napríklad 0,2 percenta, na Slovensku sa poplatok za predčasné splatenie hypotéky zákonom znížil na jedno percento. Pod túto hodnotu u nás banky nejdú. „To znamená, že dnes už banky musia umožňovať predčasne splácať hypotéky a úvery ručené nehnuteľnosťou s týmto poplatkom. Ak sa predčasne spláca takýto úver na konci fixácie, napríklad máte úrokovú sadzbu zafixovanú na tri roky, tak o tri roky, v čase výročia fixácie môžete predčasne splatiť úver dokonca bez poplatkov,“ upozornil Ovčarik s tým, že za predčasné splatenie mimo tohto termínu si banky účtujú spomínaný jednopercentný poplatok.
„Tým, že banky výrazne obmedzili poskytovanie stopercentných hypoték, začali sa kombinovať so spotrebnými úvermi a je úplne bežné, že pokiaľ banka neschváli potrebnú sumu hypotéky, tak sa ju ľudia snažia dofinancovať aj cez spotrebný úver,“ pokračoval analytik.
Po schválení novely zákona o spotrebiteľských úveroch však musia banky prísnejšie prehodnocovať žiadateľov nielen o hypotéky, ale už aj o spotrebné úvery, rôzne pôžičky, nákupy na splátky či lízingy. „To znamená, že to nebude také jednoduché ako v minulosti, ale stále to bude možné. Pre ľudí, ktorí nie sú v skupine s najnižším príjmom, prípadne nie sú extrémne zadlžení, bude táto možnosť stále existovať,“ dodal.
Ak sa zavedie daň z poistenia hypoúverov, zrejme sa zvýšia splátky
Existujú však ľudia, ktorí si úver nikdy nevezmú. „Jedným z dôvodov je aj strach z rôznych kritických situácií alebo straty zamestnania. Ale nemyslím si, že v súčasnosti tento faktor zohráva významnú úlohu. Aj preto, že zažívame obdobie historicky najväčších nárastov nielen pri hypotékach, ale aj pri rôznych ostatných typoch úverov,“ podotkol Ovčarik.
V posledných rokoch sprísňovali poskytovanie hypoték viaceré legislatívne úpravy. „Všetky opatrenia smerujú k tomu, aby poskytované úvery boli možno viac pripravené aj na krízu, aby ľudia nečerpali až také vysoké úvery, aby si nechávali určité rezervy v rámci svojho príjmu na prípadné nárasty úrokových sadzieb,“ komentuje analytik. Vzápätí dodáva, že vyhnúť sa globálnej kríze alebo kríze väčšieho rozmeru niekedy nie je možné ani takýmito opatreniami, hoci NBS v spolupráci s ministerstvom financií sa snažia regulovať hypotéky aj preto, že to riziko tu stále je.
Daň z poistenia ohlásená ministrom financií Kažimírom sa podľa jeho názoru premietne do cien poistného podobne ako napríklad DPH zvyšuje ceny potravín. „Pokiaľ by došlo k tomu, že sa zavedie daň z poistenia aj na poistenie hypotekárnych úverov, tak sa podľa mňa zdraží poistenie týchto úverov a tým sa automaticky zvýši mesačná splátka ľudí, ktorí si hypotéky a ich splácanie poistili,“ uviedol Ovčarik. Súhlasí teda s tým, že v konečnom dôsledku túto daň zaplatí spotrebiteľ.
Autor: TASR, rp
